KREF
KKR Real Estate Finance Trust自ら物件を保有せず、KKRの目利きと世界規模の情報網を借りて貸付先を選ぶ。自前の審査部隊を抱える同業との違いはここにあり、2014年にKKRから$400Mの初期出資を受けて始まった経緯が今の体制の根にある。
自社に投資の社員を抱えず、KKRの子会社が運用者として案件の発掘から審査までを代行する。事務所や集合住宅、物流施設を担保にした変動金利中心の融資を積み上げ、借入コストとの差額を取る。稼ぎの大半は決まりに従って配当へ回る。
担保にした不動産、とりわけ空室が増えやすい事務所の価値が下がると、貸し倒れの損失が膨らむ。借り入れを重ねて貸付規模を膨らませる仕組みのため、調達コストが上がった局面では利ざやがすぐに縮む。
KKRの不動産部門を率いるRalph Rosenberg氏が取締役会長を務め、運用側のCEOであるMatthew Salem氏らが貸付先の選定と担保評価を担う。配当を厚く配りながら、貸付の質を落とさないことを優先する構えを取る。
借り手が返済を続けられるかという貸付の質と、自らの調達をどれだけ安く保てるかの両輪で決まる。金利が動けば受け取る利息と払う利息の双方が動くため、その差がどちらへ転ぶかで年の成績が変わる。
この会社をどう読むか
KKR Real Estate Finance Trustには、案件を審査する社員がいない。貸付先を探すのも担保を値踏みするのも、親元である大手投資会社KKRの不動産部門がまるごと代行する外部運用型の会社だからだ。
自分では建物を1棟も持たず、他人が持つ商業不動産に貸して利息を得る。2014年にKKRから$400Mの出資を受けて動き出し、2017年に上場した。金利が上がれば受取利息は増えるが調達コストも同時に上がるため、どちらの増え方が大きいかで毎年の成績が決まる。
バランスシート (要約)
資産 $6.5B のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $1.2B（18%）。
自己資本の薄さか借入の重さが同業の中でも目立つ
- 現金・現金同等物$85M
この判定で見た指標: 自己資本比率。在庫や売掛を持たない賃貸業のため流動比率は判定に使わず、借入の重さは同業の D/E の中央値と比べています。
収益性 (TTM)
- 売上高
- —
- 売上成長率
- —
- 粗利率
- —
- 営業利益率
- —
- 純利益率
- —
- ROE
- −4.0%
- ROIC
- —
キャッシュフロー (TTM)
- 営業CF
- $72M
- フリーCF
- —
- 営業CFマージン
- —
- 現金燃焼
- 判定不能
配当
- 配当総額（年間）
- $67M
- 配当性向
- —
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