KREF

自ら物件を保有せず、KKRの目利きと世界規模の情報網を借りて貸付先を選ぶ。自前の審査部隊を抱える同業との違いはここにあり、2014年にKKRから$400Mの初期出資を受けて始まった経緯が今の体制の根にある。

自社に投資の社員を抱えず、KKRの子会社が運用者として案件の発掘から審査までを代行する。事務所や集合住宅、物流施設を担保にした変動金利中心の融資を積み上げ、借入コストとの差額を取る。稼ぎの大半は決まりに従って配当へ回る。

担保にした不動産、とりわけ空室が増えやすい事務所の価値が下がると、貸し倒れの損失が膨らむ。借り入れを重ねて貸付規模を膨らませる仕組みのため、調達コストが上がった局面では利ざやがすぐに縮む。

KKRの不動産部門を率いるRalph Rosenberg氏が取締役会長を務め、運用側のCEOであるMatthew Salem氏らが貸付先の選定と担保評価を担う。配当を厚く配りながら、貸付の質を落とさないことを優先する構えを取る。

借り手が返済を続けられるかという貸付の質と、自らの調達をどれだけ安く保てるかの両輪で決まる。金利が動けば受け取る利息と払う利息の双方が動くため、その差がどちらへ転ぶかで年の成績が変わる。