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全国に物件を散らす不動産投資信託とは逆に、一つの都市圏へ集中して積み上げてきた。株式会社ではなくリミテッド・パートナーシップという形態をとり、持分証書での出資という独特の仕組みを維持している点も他の不動産銘柄と一線を画す。

34の子会社パートナーシップを通じて、ボストン近郊とニューハンプシャー州の賃貸集合住宅やコンドミニアム、一部商業施設を保有し、家賃収入を得る。一部の物件は他社と組んだ共同出資の形をとる。物件を担保に借り、その資金を新規取得や改修に回す循環を長く続けている。

物件がマサチューセッツとニューハンプシャーの二州に集中しているため、地域経済が落ち込めば入居や家賃に直接響く。不動産特有の重い借入を抱え、金利上昇局面では返済負担が増す。家賃規制や税制の変更も収益を圧迫しうる。

派手な拡大よりも、同じ都市圏で物件を買い足し、直し、借り換えるという地味な循環を半世紀近く回してきた。ここで生まれた家賃収入が、持分の保有者への分配に回っている。

入居率と家賃水準が、ボストン近郊の雇用と人口の動きに沿って保たれるかどうかが第一の前提になる。物件取得や改修の資金を借入に頼るため、金利の動きも返済負担を通じて直接効いてくる。