OLP
One Liberty Properties同じネットリースでも、店舗や飲食店を計画的に売って物流倉庫へ資産を入れ替えている途中にある。資産構成を固定したまま賃料を受け取る同業とは、いま見ている景色が違う。
倉庫・店舗・工場などを一テナントに長期で貸し出し、固定資産税や保険、修繕費までテナント側に負担させる「ネットリース」で稼ぐ。テナントが経費を持つ分、貸主側の手取りは賃料からほぼそのまま残る。2025年は13棟の産業用物件を$188.8Mで買い、10棟の非中核物件を売却した。
2025年末時点で産業用物件が翌年の基準賃料の8割超を占めるまで比重が上がった。一方で賃貸借契約の平均残存期間は4.4年しかない。2027年から2031年にかけては、毎年1割を超える賃料が更新期限を迎える。テナントが更新を渋れば空室と再募集の費用が乗ってくる。
配当の維持を経営目標に明記しつつ、物件の売却益を新規の産業用物件取得に回す資産回転を重視する運営をとっている。
稼ぎの土台は個々のテナントの支払い能力にある。一物件一テナントの契約が基本なので、そのテナントの事業が傾けば収入がそのまま止まる。借りているのは基本的に固定金利の抵当ローンだが、新規の借り換えでは金利上昇の影響を受ける。
この会社をどう読むか
One Liberty Propertiesは典型的なネットリースREITだが、持ち物の顔ぶれが数年がかりで入れ替わりつつある。2025年だけで13棟の産業用物件を買い、代わりに小売店や飲食店など非中核の10棟を手放した。
貸し方の仕組みはシンプルで、一つのテナントに固定資産税や保険、修繕費まで負担させる長期契約を結ぶため、貸主の手取りは賃料からほぼそのまま残る。ただし裏を返せば、一つの物件が一つのテナントに丸ごと寄りかかっているということでもある。リース期間の平均残存は4.4年しかなく、数年おきに更新交渉のヤマ場が巡ってくる。
バランスシート (要約)
資産 $858M のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $300M（35%）。
同業の平均並みの水準。大きな不安はない
- 現金・現金同等物$14M
この判定で見た指標: 自己資本比率。在庫や売掛を持たない賃貸業のため流動比率は判定に使わず、借入の重さは同業の D/E の中央値と比べています。
収益性 (TTM)
- 売上高
- —
- 売上成長率
- —
- 粗利率
- —
- 営業利益率
- —
- 純利益率
- —
- ROE
- 8.5%
- ROIC
- —
キャッシュフロー (TTM)
- 営業CF
- $38M
- フリーCF
- —
- 営業CFマージン
- —
- 現金燃焼
- 判定不能
配当
- 配当総額（年間）
- $39M
- 配当性向
- 153.1%
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