配当利回りが高く、配当で株主に報いる会社
土地から生まれる価値を、安定した地代と将来の値上がり益という二つの証券に切り分ける設計はREITではほとんど例がない。ただし会社は、この設計が市場に理解されない可能性も認めている。
建物が建つ敷地の土地部分だけを取得し、建物の持ち主へ超長期で貸して地代を受け取る。多くの契約では物価連動の増額が組み込まれ、11〜21年目あたりから累積の物価上昇を振り返って賃料を上げる。ただし上げ幅には3.0〜3.5%程度の上限がある。
金利が上がれば調達費が地代を圧して利ざやが縮む。借り手が経営難に陥れば地代の取りはぐれが起きる。会社自身、地代を受け取る普通株主とCaret保有者の間で利害が食い違う場面がありうると開示している。
経営陣自身がCaretユニットを保有し、普通株主と並ぶ当事者になっている。性格の異なる二つの請求権を同時に抱えながら、金利局面を見て土地の取得と資金調達を調整する。
借入金利と地代の差が利益になるため、資金調達の条件が生命線になる。土地だけを借りたい建物所有者がどれだけいるかという需要側と、既存借入の借り換え条件も同じくらい重い。
資産 $7.2B のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $2.4B(33%)。
借金と支払い余力は並の水準。大きな不安はない
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