新規の商業開発がほぼ不可能なニューヨーク圏の幹線沿いという、再現できない立地の希少さが最大の強み。人口密度の高さは店舗の売上効率を支え、退去が出ても次の借り手が見つかりやすい。食品スーパー中心の構成は景気にも粘る、密集地の大家の立ち位置にいる。
ニューヨークとニュージャージーの人口密集地に持つ、スーパーや量販店を核とする商業施設の賃料が収益の柱。日常の買い物に根ざした借り手が中心で、ネット通販の倉庫代わりにもなる店舗の引き取り需要が強い。再開発で古い施設の価値を引き出す。全米一の人口密度の商圏で稼ぐ構造になっている。
小売の淘汰は大型区画の空きを生み、埋め直しに時間と投資がかかる。ニューヨーク圏への一極集中は、地域の景気と税制の波から逃げられない。金利上昇は借り換えと評価の両面を締める。ネット通販の浸透は実店舗の必要面積を長期で削る。
配当を払いながら、再開発と区画の入れ替えで賃料の階段を上る経営。借り手は日常消費の業種に絞り、流行の業態を深追いしない。一等地の希少さを時間をかけて現金化する方針が特徴になっている。
財務指標は標準的な水準です。レバレッジや流動性の推移に注目しましょう。
前年比。3年の年平均は 5.8%
売上から原価を引いた、商品そのものの儲けの厚さ
本業でどれだけ稼げているか。マイナスは本業赤字
株主のお金をどれだけ効率よく利益に変えたか
本業で実際に生まれた現金。利益と違い会計の調整を含まない
営業CFから設備投資を引いた、自由に使える現金
フリーCFがプラスで、現金を生み出せている状態
株価に対して年間いくら配当が出るか
利益のうち配当に回す割合。高すぎると無理がある
Urban Edge Properties は、ニューヨーク都市圏の幹線沿いに商業施設を絞り込んだ不動産投資信託だ。
最大の強みは、新規の商業開発がほぼ不可能なニューヨーク圏の幹線沿いという、再現できない立地の希少さにある。人口密度の高さは店舗の売上効率を支え、退去が出ても次の借り手が見つかりやすい。食品スーパー中心の構成は景気にも粘る。一方で小売の淘汰は大型区画の空きを生み、埋め直しに時間と投資がかかる。ニューヨーク圏への一極集中は地域の景気と税制から逃げられず、金利上昇は借り換えと評価を締める。UE を読むときは、稼働率と賃料の改定、再開発の進み具合を軸に見るとよい。
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