UE

新規の商業開発がほぼ不可能なニューヨーク圏の幹線沿いという、再現できない立地の希少さが最大の強み。人口密度の高さは店舗の売上効率を支え、退去が出ても次の借り手が見つかりやすい。食品スーパー中心の構成は景気にも粘る、密集地の大家の立ち位置にいる。

ニューヨークとニュージャージーの人口密集地に持つ、スーパーや量販店を核とする商業施設の賃料が収益の柱。日常の買い物に根ざした借り手が中心で、ネット通販の倉庫代わりにもなる店舗の引き取り需要が強い。再開発で古い施設の価値を引き出す。全米一の人口密度の商圏で稼ぐ構造になっている。

小売の淘汰は大型区画の空きを生み、埋め直しに時間と投資がかかる。ニューヨーク圏への一極集中は、地域の景気と税制の波から逃げられない。金利上昇は借り換えと評価の両面を締める。ネット通販の浸透は実店舗の必要面積を長期で削る。

配当を払いながら、再開発と区画の入れ替えで賃料の階段を上る経営。借り手は日常消費の業種に絞り、流行の業態を深追いしない。一等地の希少さを時間をかけて現金化する方針が特徴になっている。

都市圏の消費と、借り手の健全さ、再開発の成果に依存する。ニューヨーク圏の家計が日常消費を支えるか、スーパーと量販の借り手が安定して賃料を払うか、空いた区画の再開発が賃料の引き上げとして実るか、そして金利が配当株の評価を圧迫しすぎないかが、業績と配当を左右する大きな前提になる。