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Alexandria Real Estate Equities排気や床の作り込みまで含めた実験室は、既存のオフィスビルでは代用が利かない。創薬企業が集まる三つの街を早くから買い集めてきた蓄積が、後から同じ場所へ来る開発業者との差になっている。
特殊な排気設備や耐荷重の高い床など、実験室として使える作りに仕上げた建物を製薬・バイオ企業へ長期で貸し、その賃料を受け取る。物件はボストン、サンフランシスコ湾岸、サンディエゴという三つの街に寄せ、街区ごと創薬の集積地に育てる開発も手がける。
上位三市場で借り手のつかない実験室の割合は、2021年の約4%から2025年には約29%へ膨らんだ。普通のオフィスに戻して貸すことが難しい建物だけに、空いた床は空いたまま残りやすい。
テナントをつなぎ留めるため、内装工事の肩代わりや賃料の無償期間を増やす方向へ舵を切った。改装と設備更新への支出は2025年に約$324Mまで膨らみ、2026年は約$510Mを見込んでいる。
借り手であるバイオ企業が資金を集められるかどうかで、埋まる床の量が決まる。稼働率は2024年末の94.6%から2025年末は90.9%へ下がり、会社自身も2026年末は88.5%前後まで落ちると見ている。
この会社をどう読むか
Alexandria Real Estate Equitiesが貸すのは、ふつうのオフィスではなく実験室だ。特殊な排気設備や耐荷重の高い床がなければ、創薬企業は研究そのものを始められない。
ボストン、サンフランシスコ湾岸、サンディエゴという創薬の集積地に物件を寄せてきたのが強みだが、いまはその三つの街で空き床が一気に増えている。借り手のバイオ企業が資金を集めにくい時期が続くと、他の用途に回しにくい実験室だけが手元に残る。
バランスシート (要約)
資産 $34.1B のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $15.5B（45%）。
自己資本と借入のバランスは同業の平均より良い
- 現金・現金同等物$549M
- 長期借入金$12.4B
この判定で見た指標: 自己資本比率・D/E。在庫や売掛を持たない賃貸業のため流動比率は判定に使わず、借入の重さは同業の D/E の中央値と比べています。
収益性 (TTM)
- 売上高
- $3B
- 売上成長率
- −2.9%
- 粗利率
- —
- 営業利益率
- —
- 純利益率
- −47.2%
- ROE
- −9.2%
- ROIC
- —
キャッシュフロー (TTM)
- 営業CF
- $1.4B
- フリーCF
- —
- 営業CFマージン
- 46.7%
- 現金燃焼
- 判定不能
配当
- 配当総額（年間）
- $911M
- 配当性向
- —
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