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フィラデルフィアの知識産業の集まる地区で、研究施設とオフィスを組み合わせた大型の複合用途の開発を進める点が最大の特徴。オースティンの先端技術の地区にも分散する。ただし、研究施設に純化した大手ほどの純度はなく、オフィスの比率がなお高い複合型でもある。純粋な研究施設の不動産投資法人とは異なる、オフィスから研究施設への転換途上の立ち位置にいる。

フィラデルフィアの中心部やオースティン、ワシントン近郊で、オフィスや複合用途のビルを保有・運営し、その賃料を得るのが事業の柱。売上の大半は、優良なオフィスのテナントから受け取る賃料からなる。これに加え、大学の医学系の研究所などを誘致する研究施設と、オフィスを組み合わせた大型の複合用途の開発を進め、その手数料も得る。知識産業の集まる地区への重心の移しを図る。オフィスの賃料を柱に稼ぐ構造になっている。

在宅勤務の広がりで、中心部のオフィスの空室が増え続ける構造的な逆風が最大の弱点になる。研究施設の実験室の需要も、業界全体で軟化の兆しが指摘される。開発の費用の高騰は、計画の採算を悪化させる。借入の借り換えの費用の上昇も重しになる。収益が細れば、高い配当の削減が議論される。オフィスへの依存がなお高い点も弱みになる。

高い利回りの配当を続けながら、研究施設への戦略の転換と、物件の売却による借入の管理を並行する過渡期の経営。オフィスの不振という逆風の中で、知識産業への重心の移しを図る。大型の複合用途の開発の成功と、借入の借り換えが中期の課題になる。オフィスから研究施設への転換という戦略の再定義が、運営の中核になっている。

オフィスの賃貸市場と、研究施設の需要、開発の進捗に依存する。中心部のオフィスの賃貸の市況が持ち直すか、研究施設の実験室の需要が保たれるか、進める大型の開発の着工と入居が順調か、そして金利の水準と不動産の評価が借入の負担に有利に働くかが、業績を左右する大きな前提になる。