BXP
BXP (Boston Properties)米国クラス A オフィス REIT の最大手。主要都市の一等地に物件を持つ戦略的な立地。ライフサイエンス・ラボ施設への事業拡張で、オフィス単一事業を緩和する動き。
ボストン、ニューヨーク、サンフランシスコ、ワシントン DC、シアトル等の主要都市中心部で、クラス A（最高級）のオフィスビル約 180物件を所有・開発・運営。テナントは大手金融、法律事務所、テック企業、政府機関等。ラボ・R&D 施設の開発にも進出。
オフィス需要の長期的な構造縮小（在宅勤務の定着）。テナント金融・法律・テック業界の大量解雇。金利高止まりで借換えコスト上昇。主要都市の犯罪率悪化で集客低下。
配当を継続（減配はしていないが成長率は緩やか）。ライフサイエンス・ラボ施設への開発投資で事業多角化を進める経営。資産入れ替え（売却・取得）で質的向上を図る。
主要都市のオフィス需要、在宅勤務の定着度（オフィス回帰の進度）、金利水準、そしてテナント業界（金融、法律、テック）の雇用状況に依存。
この会社をどう読むか
BXP（Boston Properties）は「米国クラス A オフィス REIT の代表」として、在宅勤務定着の逆風と戦う大型 REIT。
コロナ後のオフィス離れで評価が大きく下がったが、クラス A（最高級）物件への需要は相対的に堅実。テナントの Flight-to-Quality（古いオフィスからクラス A への移行）が追い風の一面。ライフサイエンス施設への事業拡張で、オフィス単独依存からの脱却を図る過渡期の銘柄。
バランスシート (要約)
資産 $26.2B のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $5.1B（20%）。
自己資本の薄さか借入の重さが同業の中でも目立つ
- 現金・現金同等物$1.5B
この判定で見た指標: 自己資本比率。在庫や売掛を持たない賃貸業のため流動比率は判定に使わず、借入の重さは同業の D/E の中央値と比べています。
収益性 (TTM)
- 売上高
- $3.5B
- 売上成長率
- 2.2%
- 粗利率
- 59.1%
- 営業利益率
- —
- 純利益率
- 7.9%
- ROE
- 5.4%
- ROIC
- —
キャッシュフロー (TTM)
- 営業CF
- $1.2B
- フリーCF
- $1B
- 営業CFマージン
- 35.8%
- 現金燃焼
- なし（CFは流入）
配当
- 配当総額（年間）
- $643M
- 配当性向
- 232.3%
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