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大手が手がける大都市の高級モールとは異なり、中小都市という地方の層に的を絞る点が最大の特徴。一度倒産し、その整理を経て借入を圧縮した再建済みの資本構造を持つ。モールを小売一色から医療や娯楽を交えた施設へ作り替えて生き残りを図る、立て直し途上の不動産投資法人の立ち位置にいる。

米国東部や中西部、南部の中小都市や郊外で、屋根のある閉鎖型のショッピングモールを多数保有し、入居する小売店や飲食店から受け取る賃料が収益の柱。広告や駐車場などの副収入も得る。百貨店などの大型店が抜けた区画には、映画館や飲食、ジム、医療施設といった小売以外の借り手を入れて埋める。集めた賃料から、保有する物件の維持費や借入の利息を引いた残りで稼ぐ構造になっている。

ネット通販の広がりは、実店舗のモールから客を奪い続ける構造的な逆風になる。中核を担う百貨店などの大型店が抜けると、モール全体の集客が落ちて連鎖的に他の店も去る。中小都市の人口減も需要を細らせる。過去に一度倒産しており、再建後も金利の上昇による借入の負担と借り換えの難しさが重荷になる。