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証券だけ、あるいは回収権だけを持つ同業のREITと違い、金利が上がっても下がっても片方が支える組み合わせを意図的に作っている。2024年に外部委託をやめて自前運用にしたのも、この組み合わせを自社の目で細かく調整するためだ。

政府系機関が保証する住宅ローン証券(Agency RMBS)は、金利が下がると値上がりしやすい。返済回収を代行する権利(MSR)は逆に、金利が上がって繰り上げ返済が減るほど価値が増す。借入を効かせてこの二つを持ち、得た利益のほとんどを配当に回す。

金利が急に動くと、証券と回収権のどちらか一方が値下がりし、借入を効かせている分だけ自己資本への打撃が大きくなる。借り手が一斉に借り換えに動くと、回収権の価値が急速に目減りする。

課税所得のほぼ全額を払い出すREITの規律の下で、証券と回収権の配分を自前の運用チームが機動的に入れ替える。手を広げるのではなく、いま持つ二つの資産の比率をこまめに振り直して成績を作る。

2024年11月に外部の運用会社への委託をやめ、自前の社員による運用に切り替えた。以後は証券と回収権の配分をどう組むか、借入の調達条件、そして金利の振れそのものに業績が直結する。