CMTG
Claros Mortgage Trust完成済みの安定資産ではなく、あえて改装中・空室率が高いといった「値付けの難しい」物件に絞って貸す。銀行が敬遠する案件を拾える分、失敗した時の損失も大きい。
改装や建て替えの途中で価値が定まらない「移行期」のオフィスやホテル、集合住宅に、1件$50M〜$300M規模の融資を組んで利息を得る。借りた資金をさらに転貸しして利ざやを稼ぐ仕組みで、案件の発掘から審査までを外部のManager(Claros REIT Management)が代行する。
在宅勤務が定着したオフィス市場が長引けば、担保物件の価値が戻らず焦げ付きが増える。金利が急に動くと利ざやが薄くなり、無配や減配に直結する。
2015年設立、NYSE上場。Manager一任の外部運用型で、自社に社員を抱えず、Mack不動産グループの人脈と審査ノウハウを借りて案件を選ぶ。
融資先の不動産が「移行期」を無事に抜けられるかと、Manager の親会社であるMack不動産グループの目利きに頼っている。借入コストと貸出金利の差が資金繰りの重要条件になる。
この会社をどう読むか
改装中のオフィス、稼働率が上がりきっていないホテル、建て替え途中の集合住宅。Claros Mortgage Trustが担保に取るのは、銀行が値付けを渋るこうした「まだ完成していない」不動産ばかりだ。そこに第一順位の抵当を軸とした融資を組み、物件が仕上がるまでの利息を取る。
運用しているのはCMTG自身ではなく、Mack不動産グループの一員であるManagerだ。案件を見つけて審査し、貸し倒れそうになれば物件そのものを引き取って売却するところまで、外部のチームに委ねている。在宅勤務が続く限りオフィス向け融資の焦げ付きリスクはついて回るが、逆に言えば「値付けが難しい物件」を見極める目利き料を配当で受け取る仕組みでもある。
バランスシート (要約)
資産 $4.7B のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $1.5B（32%）。
自己資本の薄さか借入の重さが同業の中でも目立つ
- 現金・現金同等物$173M
- 長期借入金$3.2B
この判定で見た指標: 自己資本比率・D/E。在庫や売掛を持たない賃貸業のため流動比率は判定に使わず、借入の重さは同業の D/E の中央値と比べています。
収益性 (TTM)
- 売上高
- $188M
- 売上成長率
- −24.4%
- 粗利率
- —
- 営業利益率
- —
- 純利益率
- −260.4%
- ROE
- −31.9%
- ROIC
- —
キャッシュフロー (TTM)
- 営業CF
- −$30M
- フリーCF
- —
- 営業CFマージン
- −16.2%
- 現金燃焼
- 判定不能
配当
- 配当総額（年間）
- $0
- 配当性向
- —
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