FSP
Franklin Street Properties全米に幅広く分散する一般的なオフィスREITと違い、雇用が伸びる南部・西部の中心市街地に的を絞り込んでいる。GRESBやENERGY STAR、LEEDといった外部機関から環境面の評価を積み重ねてきた経緯もある。
立地の良いオフィスビルを企業に貸して得る賃料が収入の土台で、傘下の会社が受け取る資産管理や物件管理の手数料が乗る。近年は保有を14物件まで絞り込み、売却で得た資金を借入返済へ回す動きが目立つ。
在宅勤務の定着でオフィス需要が構造的に細れば、空室率の上昇と物件価値の下落が同時に進む。買い手が見つからなければ、売却前提で組んだ借入返済の計画そのものが遅れる。
物件を売っては借入を返す縮小均衡を続けており、規模を追う姿勢はない。配当は維持しているが、その余力は売却の進み具合とともに動く。
サンベルトとマウンテンウエストの雇用と人口が伸び続けるかどうかで、オフィスの埋まり方が変わる。加えて、残した物件を納得のいく値段で売れるかが返済計画の進み方を決める。
この会社をどう読むか
Franklin Street Propertiesは、1997年にマサチューセッツ州の組合として始まり、2002年に今の株式会社の形になった。かつては単一物件REITを組成する投資銀行業務も手がけていたが、2011年末に撤退し、不動産一本に絞ってきた。
在宅勤務の広がりでオフィス需要が揺らぐ中、同社は保有を14物件まで絞り込み、売却代金を借金の返済に充てている。買うより売るほうが多い、縮小しながら立て直す局面だ。人口と雇用が伸びる米国南部やマウンテンウエストを選んできた判断が、逆風の中でどこまで需要を支えるかが見どころになる。
バランスシート (要約)
資産 $893M のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $607M（68%）。
本業は黒字だが、設備投資が大きく手元の現金は流出している段階
- 現金・現金同等物$31M
この判定で見た指標: 自己資本比率。在庫や売掛を持たない賃貸業のため流動比率は判定に使わず、借入の重さは同業の D/E の中央値と比べています。
収益性 (TTM)
- 売上高
- $107M
- 売上成長率
- −10.8%
- 粗利率
- —
- 営業利益率
- —
- 純利益率
- —
- ROE
- —
- ROIC
- —
キャッシュフロー (TTM)
- 営業CF
- $4M
- フリーCF
- −$13M
- 営業CFマージン
- 3.5%
- 現金ランウェイ
- 約2年
配当
- 配当総額（年間）
- $4M
- 配当性向
- —
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