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家賃を集めて稼ぐ普通の不動産投資とは違い、収益の起点は非課税の地方債の利息にある。そこに証券化による組み替えと建設段階への融資を重ね、住宅金融と不動産投資の中間のような構えを取る。

自治体などが発行する、利息に税がかからない地方債を保有し、その利息が主な収益源になる。保有債券はFreddie Macの仕組みで証券化して優先部分を売り、手元に残した持ち分から利益を取る。BlackRock系の投資家と組んだ共同事業では、低所得者向け住宅の建設や改修に貸し出す融資にも資金を出している。

保有資産の多くを借り入れで膨らませているため、金利が急に上がると債券の値段の下落が増幅されやすい。非課税の扱いが見直されたり、低所得者向け住宅の支援制度が縮小されたりすれば、新規の債券発行そのものが細る。

実務はGreystone系列の運営主体が担い、組合そのものは資金を束ねる器として置かれている。稼いだ現金の大半を持ち分の保有者に分配しつつ、地方債の積み増しと証券化による資金の回収を途切れさせないことに力を注ぐ。

利息が非課税という前提が制度として続くかどうかで、この組合の存在意義そのものが変わる。低所得者向け住宅を後押しする国の支援策と金利の水準も、新しい債券の出方を決める。