GPMT

賃貸収入で稼ぐ不動産投資信託とは違い、GPMTが持つのは不動産そのものではなく不動産への融資で、しかもその大半を変動金利にそろえている。外部の運用会社に委ねず、自前の陣容で審査から管理までを一貫して行う体制も珍しい。

2025年末時点で43件、元本残高$1.7Bの商業用不動産ローンを抱え、そのうち97.2%が変動金利で貸し出されている。返済の優先順位が高いシニアローンを中心に、外部へ委託せず自前で審査から組成、管理までを行う。借入の利率と貸出の利率の差が広いほど、そして政策金利が上がるほど、受け取る利息が膨らむ。

オフィス需要の低迷など商業用不動産の市況が悪化すると、貸した融資が焦げ付き、その引当金が利益と配当の余力を直接削る。借入を効かせている分、焦げ付きの増加は自己資本を通常より大きく毀損する。資金調達の道が細れば、新規の融資も組めなくなる。

得た利息収入の多くを配当に回しながら、焦げ付きへの引当を優先する内部運用型のREIT経営。商業用不動産、特にオフィスの市況が弱い局面では、新規融資よりも既存のポートフォリオの信用管理に軸足を置く。

貸したお金が焦げ付かずに戻ってくるかどうかが第一で、商業用不動産の市況はそのまま貸倒れに跳ね返る。加えて、自らの資金繰りを支えるCRE CLO(商業用不動産ローンの証券化)や$1.1Bの借入枠を切らさず回せるかが効いてくる。