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大手には小さすぎ、個人には重すぎる$10M〜$50Mの帯だけを狙い、競争の薄い場所で値付けの主導権を握る。2025年末で7州9市場に投資先が散り、集合住宅から学生寮、店舗、複合用途まで種類も幅広い。

メザニン債務や優先出資、第一抵当権付きのローンとして、集合住宅や学生寮、オフィスの改修・開発資金を貸し、利息で稼ぐ。案件の発掘と運用は自社ではなくTerra Capital Partnersが担う。

融資先が工事の途中にある物件に偏るため、着工の遅れや商業不動産市況の冷え込みが貸し倒れに直結する。2026年に期限の来る自社債を年限の長い担保付き債へ交換する手続きを進めており、資金繰りの余裕は厚くない。

自前の運用チームを持たず、投資判断を外部のTerra Capital Partnersへ委ねる形をとる。2022年には傘下の投資会社Terra Income Fund 6を吸収合併し、器の整理も進めた。

借り手が改修や開発を予定どおり進めて返済できるかに、収入がそのまま乗る。$10M〜$50Mという中規模帯の案件を継続して見つけられるかも欠かせない。