物流の要所に立地の良い倉庫・産業施設を集中させ、ネット通販と物流の拡大という長期の需要を取り込める点が強み。需要の高い立地を押さえ、入居率と賃料を安定して高めてきた。賃料が市場の上昇に追いつく契約更新の余地を持ち、開発から運営まで自前で手がける物流不動産の専門REITの立ち位置にいる。
物流や配送、製造に使う倉庫・産業施設を所有し、企業に貸し出す賃料が収益の柱。ネット通販の拠点や、商品を保管・仕分けする物流施設として需要が高い。主要な物流の要所に施設を構え、入居企業から安定した賃料を得る。物件の開発や賃料の引き上げで収益を伸ばす。物流向けの産業施設を貸して稼ぐ構造になっている。
同じ地域で倉庫の建設が相次ぐと、供給過剰で賃料や入居率が下がる。景気後退でネット通販や物流が鈍ると、倉庫需要が冷える。金利の上昇は、不動産投資信託の借入負担を重くし、株価の重しにもなる。建設費の高騰や、開発した物件が想定どおり埋まらないことも、収益を圧迫する要因になりうる。
不動産投資信託として利益の多くを配当で還元しつつ、物流要所での倉庫開発・取得と、賃料の引き上げに力を入れる経営。ネット通販と物流の伸びを取り込み、立地の良い施設で入居率と賃料を高く保ちながら規模を広げ、安定した賃料収入を伸ばす方針が特徴になっている。
財務指標は標準的な水準です。レバレッジや流動性の推移に注目しましょう。
前年比。3年の年平均は 10.4%
売上から原価を引いた、商品そのものの儲けの厚さ
本業でどれだけ稼げているか。マイナスは本業赤字
株主のお金をどれだけ効率よく利益に変えたか
本業で実際に生まれた現金。利益と違い会計の調整を含まない
営業CFから設備投資を引いた、自由に使える現金
フリーCFがプラスで、現金を生み出せている状態
株価に対して年間いくら配当が出るか
利益のうち配当に回す割合。高すぎると無理がある
First Industrial Realty Trust は、物流や配送に使う倉庫・産業施設を全米で所有・賃貸する不動産投資信託だ。
強みは、物流の要所に立地の良い倉庫・産業施設を集中させ、ネット通販と物流の拡大という長期の需要を取り込める点にある。需要の高い立地を押さえ、入居率と賃料を安定して高めてきた。賃料が市場の上昇に追いつく契約更新の余地も持つ。一方で同じ地域で倉庫の建設が相次ぐと供給過剰で賃料が下がり、景気後退でネット通販や物流が鈍ると需要が冷える。金利の上昇は借入負担と株価の重しになる。FR を読むときは、倉庫の入居率と賃料、物流需要と物件供給を軸に見るとよい。
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