半世紀かけて南部の成長都市の一等地に集めた物件と、その都市で最良と呼ばれる立地の質が最大の強み。オフィス回帰の企業ほど人材を呼べる場所を選び、質への選別は同社に有利に働く。地元に根ざした開発と運営の評判で、移転企業の受け皿となる大家の立ち位置にいる。
ローリーやナッシュビル、アトランタなど南部の成長都市に持つオフィスビルの賃料が収益の柱。各都市で最も働きたい場所と呼ばれる地区に物件を絞り、駐車場や飲食を備えた職場環境で企業を引き付ける。自ら開発も手がける。賃料収入の大半を配当で払う不動産投資信託の構造になっている。
在宅勤務の定着はオフィス需要全体を縮め、契約更新のたびに床の返却が起きる。大口テナントの退去は穴埋めに何年もかかる。金利上昇は借り換えとビルの評価額の両面を直撃する。南部でも新築の供給が重なれば、賃料の競争は避けられない。
配当を維持しながら、古い物件を売って一等地の開発と取得に資金を回す入れ替えの経営。借入の比率を慎重に管理し、開発は事前の契約を重視する。南部の成長都市への集中という軸を守る方針が特徴になっている。
自己資本や流動性に弱さが見られます。財務の安全性には注意が必要です。
前年比。3年の年平均は -0.9%
売上から原価を引いた、商品そのものの儲けの厚さ
本業でどれだけ稼げているか。マイナスは本業赤字
株主のお金をどれだけ効率よく利益に変えたか
本業で実際に生まれた現金。利益と違い会計の調整を含まない
営業CFから設備投資を引いた、自由に使える現金
フリーCFがプラスで、現金を生み出せている状態
株価に対して年間いくら配当が出るか
利益のうち配当に回す割合。高すぎると無理がある
Highwoods Properties は、南部の成長都市で最良の立地のオフィスを持ち続ける不動産投資信託だ。
最大の強みは、半世紀かけて南部の成長都市の一等地に集めた物件と、その都市で最良と呼ばれる立地の質にある。オフィス回帰の企業ほど人材を呼べる場所を選び、質への選別は同社に有利に働く。一方で在宅勤務の定着はオフィス需要全体を縮め、契約更新のたびに床の返却が起きる。大口テナントの退去は穴埋めに何年もかかり、金利上昇は借り換えと評価額の両面を直撃する。HIW を読むときは、稼働率と賃料、南部都市への企業移転を軸に見るとよい。
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