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一般的な物流REITが全米に薄く広く分散するのに対し、同社は年間賃料の27.8%をオアフ島の物件から得ている。倉庫を貸す商売でありながら、賃料の上がり方が島の土地の希少さと改定条項に握られている点が違う。

全米39州とハワイに409棟、約5,960万平方フィートの物流・産業用倉庫を持ち、単一テナントに長期で貸して賃料を得る。最大の借り手はFedExで、賃貸面積の22.7%、年間賃料の27.9%をこの1社が占める。

FedExが縮小や退去に動けば、賃貸面積の2割強が一度に空く。ハワイの改定賃料は交渉で決まり、まとまらなければ鑑定に持ち込まれるため、想定より低い水準で決着する年もある。

新規開発を追うより、ハワイの賃料改定と本土テナントの更新交渉に運営の重心を置く。REITとして課税所得の大半を分配する義務を負う一方、借入の返済と物件への再投資も同じ現金を取り合う。

少数の大口テナントが契約を更新し続けてくれるかで、収益の大半が決まってしまう。ハワイの土地は産業用途に転用できる余地が乏しく、期中の賃料改定でどこまで引き上げられるかが伸びしろを決める。