NXRT
NexPoint Residential Trust自前の運営体制を持たず、投資判断から物件管理までを外部のアドバイザーに委ねる仕組みが、直接運営する同業との最大の違いだ。会社としての実体は薄く、意思決定の主導権はアドバイザー側にある。
保有する集合住宅の家賃が収入の土台だが、物件の選定や運営そのものは外部のアドバイザーに委託しており、自社は経理担当社員を置く程度にとどまる。古い物件を買って手直しし、家賃を引き上げる手法で稼ぐ。
金利が上がれば借り入れ費用が増え、物件の評価も下がりやすい。運営を外部のアドバイザーに委ねている分、その報酬は自社の利益を目減りさせ、アドバイザーと同じ系列の投資会社が絡んだ過去の破産手続きをめぐる訴訟リスクも抱える。
経営の実務そのものはほぼ外部のアドバイザーに任せ、取締役会はその投資判断を監督する立場にとどまる。自社で雇う社員は最小限で、配当の原資となる利益は物件の家賃収入に支えられている。
地盤とする南部・南西部の都市の人口と雇用の伸び、金利の水準、そして外部委託先であるアドバイザーの運用判断、この3つが業績のほぼすべてを決める。
この会社をどう読むか
NexPoint Residential Trustが自前で雇う社員は、経理担当がほぼすべてだ。物件の取得も運営も、外部のアドバイザーであるNexPoint Real Estate Advisorsに委ねている。
稼ぎ方は、南部・南西部の中価格帯の集合住宅を買い、手を入れて家賃を上げること。ただしその判断を下すのは自社ではない。委託契約は1年ごとに更新され、報酬は利益を削り、系列先の破産をめぐる訴訟リスクも背負う。
バランスシート (要約)
資産 $1.9B のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $295M（16%）。
自己資本の薄さか借入の重さが同業の中でも目立つ
- 現金・現金同等物$14M
- 長期借入金$1.6B
この判定で見た指標: 自己資本比率・D/E。在庫や売掛を持たない賃貸業のため流動比率は判定に使わず、借入の重さは同業の D/E の中央値と比べています。
収益性 (TTM)
- 売上高
- $251M
- 売上成長率
- −3.2%
- 粗利率
- —
- 営業利益率
- 11.1%
- 純利益率
- −12.7%
- ROE
- −10.8%
- ROIC
- 1.2%
キャッシュフロー (TTM)
- 営業CF
- $84M
- フリーCF
- —
- 営業CFマージン
- 33.3%
- 現金燃焼
- 判定不能
配当
- 配当総額（年間）
- $54M
- 配当性向
- —
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