配当利回りが高く、配当で株主に報いる会社
自前の運営体制を持たず、投資判断から物件管理までを外部のアドバイザーに委ねる仕組みが、直接運営する同業との最大の違いだ。会社としての実体は薄く、意思決定の主導権はアドバイザー側にある。
保有する集合住宅の家賃が収入の土台だが、物件の選定や運営そのものは外部のアドバイザーに委託しており、自社は経理担当社員を置く程度にとどまる。古い物件を買って手直しし、家賃を引き上げる手法で稼ぐ。
金利が上がれば借り入れ費用が増え、物件の評価も下がりやすい。運営を外部のアドバイザーに委ねている分、その報酬は自社の利益を目減りさせ、アドバイザーと同じ系列の投資会社が絡んだ過去の破産手続きをめぐる訴訟リスクも抱える。
経営の実務そのものはほぼ外部のアドバイザーに任せ、取締役会はその投資判断を監督する立場にとどまる。自社で雇う社員は最小限で、配当の原資となる利益は物件の家賃収入に支えられている。
地盤とする南部・南西部の都市の人口と雇用の伸び、金利の水準、そして外部委託先であるアドバイザーの運用判断、この3つが業績のほぼすべてを決める。
資産 $1.9B のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $295M（16%）。
借金が重いか支払い余力が薄い。決算ごとの確認が必要
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