PINE
Alpine Income Property Trust商業施設のように多数の店子を集めず、一棟一テナントに絞り、税・保険・修繕まで相手に負わせる契約形態を選ぶ。物件を絶えず売り買いして入れ替える回転の速さも、同じネットリース勢の中では毛色が違う。
32州にまたがる127棟を保有し、稼働率は99.5%、契約の平均残存は8.4年。賃料の51%は投資適格級の格付けを持つテナント(またはその親会社)から入り、物件賃貸に加えて不動産担保の商業ローンにも一部を振り向けている。
一棟に一テナントしかいない以上、その相手が撤退すればその物件の収入は即ゼロになる。金利が上がれば新規取得の利回りが細り、外部運営会社への管理料は業績と無関係に出ていく固定費として残る。
従業員組織を自前で持たず、親会社傘下のマネージャーが投資判断まで担う。テナントの信用力を厳選しながら物件を売買し、配当の原資となる現金が細らないことを何より重んじる。
自社に社員はおらず、親会社CTO Realty Growthの子会社が運営を請け負う外部委託の体制をとる。物件を入れ替える速さ、契約更改時の賃料水準、金利の方向が数字を決める。
この会社をどう読むか
Alpine Income Property Trustの骨格を決めているのは、保有物件の中身よりも、自前の社員を一人も持たないという事実のほうだ。物件を選ぶのも、入れ替えるのも、テナントを見極めるのも、親会社CTO Realty Growthの子会社にいる外部のマネージャーが担う。
保有する127棟は、いずれも一つのテナントが建物をまるごと借り、税金や保守費用まで自分で負担する契約になっている。賃料の半分は投資適格級の格付けを持つ相手から入るが、一棟一テナントである以上、そのテナントが抜けた瞬間にその建物の収入はゼロになる。
バランスシート (要約)
資産 $716M のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $280M（39%）。
本業は黒字だが、設備投資が大きく手元の現金は流出している段階
- 現金・現金同等物$5M
- 長期借入金$378M
- 短期借入金$100M
この判定で見た指標: 自己資本比率・D/E。在庫や売掛を持たない賃貸業のため流動比率は判定に使わず、借入の重さは同業の D/E の中央値と比べています。
収益性 (TTM)
- 売上高
- $61M
- 売上成長率
- 15.9%
- 粗利率
- 86.0%
- 営業利益率
- 21.7%
- 純利益率
- −4.4%
- ROE
- −0.9%
- ROIC
- 1.6%
キャッシュフロー (TTM)
- 営業CF
- $26M
- フリーCF
- −$219M
- 営業CFマージン
- 42.5%
- 現金ランウェイ
- 1年未満
配当
- 配当総額（年間）
- $18M
- 配当性向
- —
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