PINE

商業施設のように多数の店子を集めず、一棟一テナントに絞り、税・保険・修繕まで相手に負わせる契約形態を選ぶ。物件を絶えず売り買いして入れ替える回転の速さも、同じネットリース勢の中では毛色が違う。

32州にまたがる127棟を保有し、稼働率は99.5%、契約の平均残存は8.4年。賃料の51%は投資適格級の格付けを持つテナント(またはその親会社)から入り、物件賃貸に加えて不動産担保の商業ローンにも一部を振り向けている。

一棟に一テナントしかいない以上、その相手が撤退すればその物件の収入は即ゼロになる。金利が上がれば新規取得の利回りが細り、外部運営会社への管理料は業績と無関係に出ていく固定費として残る。

従業員組織を自前で持たず、親会社傘下のマネージャーが投資判断まで担う。テナントの信用力を厳選しながら物件を売買し、配当の原資となる現金が細らないことを何より重んじる。

自社に社員はおらず、親会社CTO Realty Growthの子会社が運営を請け負う外部委託の体制をとる。物件を入れ替える速さ、契約更改時の賃料水準、金利の方向が数字を決める。