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Strawberry Fields REITGubin氏は1998年に介護施設の運営者として働き始め、2003年に自ら最初の施設を買った。現場を知り尽くした人物が大家に回り、育てた借り手に貸している。
介護・療養施設133棟を運営会社へ長期で貸し、その家賃がほぼすべての収入になる。税金も修繕も借り手が負う契約が中心で、残り契約年数は平均7.2年、賃料は毎年2.8%ずつ上がる。
借り手の半分が身内であるため、その介護事業が傾けば家賃の焦げ付きと利益相反の疑いが同時に噴き出す。公的な介護報酬が絞られると、まず運営会社の側から痛む。
2020年以降72施設を買い増し、家賃を年13.4%のペースで伸ばしてきた。次の物件も介護運営の人脈をたどって探すため、拡大の速さと身内比率の高さが連動する。
家賃を払う運営会社の経営状態に直結する。うち66棟、家賃にして48.5%は、会長兼CEOのGubin氏らが持つInfinity Healthcare系列が借りている。
この会社をどう読むか
家賃の48.5%が、会長兼CEO自身の関係する運営会社から入ってくる。Strawberry Fields REIT という会社は、この一行にほぼ集約される。
Gubin氏は1998年に介護施設の運営者として働き始め、2003年に最初の施設を買い取ってこの会社の土台を作った。借り手の内情を誰よりも知る大家という強みと、その借り手が身内であるという危うさは切り離せない。介護報酬が動いたときに先に揺れるのは、物件ではなく借り手の側だ。
バランスシート (要約)
資産 $885M のうち、借金などの負債を引いて株主のものと言えるのは $12M（1%）。
自己資本の薄さか借入の重さが同業の中でも目立つ
- 現金・現金同等物$32M
- 長期借入金$795M
この判定で見た指標: 自己資本比率・D/E。在庫や売掛を持たない賃貸業のため流動比率は判定に使わず、借入の重さは同業の D/E の中央値と比べています。
収益性 (TTM)
- 売上高
- $155M
- 売上成長率
- 32.4%
- 粗利率
- —
- 営業利益率
- 54.4%
- 純利益率
- 4.9%
- ROE
- 62.6%
- ROIC
- 8.3%
キャッシュフロー (TTM)
- 営業CF
- $90M
- フリーCF
- —
- 営業CFマージン
- 58.1%
- 現金燃焼
- 判定不能
配当
- 配当総額（年間）
- —
- 配当性向
- —
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