建設規制で新規供給が限られる西海岸の一等地に、資産を集中させている点が最大の強み。供給が増えにくいため家賃が下がりにくく、テック企業が集まる高所得地域の需要を取り込める。長年配当を増やし続けてきた実績も、安定性の裏づけになる立ち位置にいる。
ロサンゼルスやサンフランシスコ、シアトルなど米西海岸の都市部に保有する賃貸マンションの、家賃収入が収益の柱。新規に住宅を建てにくく供給が限られる地域に資産を集中させ、高い入居率と家賃を保つことを狙う。好立地の物件を握り、安定した家賃を積み上げる構造になっている。
テック業界の不振や人員削減で西海岸の賃貸需要が冷えると、家賃や入居率が下がる。地域に集中しているため、その経済の不調が直接響く。金利上昇による評価額の重しや、住民保護の規制強化(家賃上限など)も、リスクになりうる。
安定した配当を長年増やし続ける、堅実な不動産投信の経営。供給の限られた西海岸の一等地に資産を集中させ、入居率と家賃の両面から収益を高めつつ、物件の選別と財務の健全さを保って稼ぐ方針が特徴になっている。
財務指標は標準的な水準です。レバレッジや流動性の推移に注目しましょう。
前年比。3年の年平均は 5.5%
売上から原価を引いた、商品そのものの儲けの厚さ
本業でどれだけ稼げているか。マイナスは本業赤字
株主のお金をどれだけ効率よく利益に変えたか
本業で実際に生まれた現金。利益と違い会計の調整を含まない
営業CFから設備投資を引いた、自由に使える現金
フリーCFがプラスで、現金を生み出せている状態
株価に対して年間いくら配当が出るか
利益のうち配当に回す割合。高すぎると無理がある
Essex Property Trust は、カリフォルニアなど米西海岸の賃貸マンションに特化した不動産投資信託だ。
最大の強みは、建設規制で新規供給が限られる西海岸の一等地に資産を集中させている点にある。供給が増えにくいため家賃が下がりにくく、テック企業が集まる高所得地域の需要を取り込める。長年配当を増やし続けてきた実績も支えだ。一方で地域集中ゆえ、テック業界の不振が賃貸需要に直接響き、金利上昇や家賃規制も重しになる。ESS を読むときは、西海岸の雇用・賃貸需要と、家賃の動向を軸に見るとよい。
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