NREF

建物を持って家賃を得るのではなく、他社が避ける最下層のリスクを引き受けて利回りに換える。担保物件の76.1%が稼働済み、平均の担保掛け目63.6%という数字に、その選び方が出ている。

集合住宅や貸家を担保にした融資、メザニンローン、優先出資などに資金を置き、利息と優先配当を受け取る。2025年末の元本残高は $1.5B で、そのうち約28.7%を集合住宅ローン証券の劣後部分が占めた。

劣後部分は損失を最初に吸う場所で、集合住宅の空室や滞納が広がれば真っ先に痛む。借入を重ねて利回りを作る構造でもあり、金利が急に動くと損益の振れがそのまま増幅される。

運用会社NexPointは姉妹関係のNXRTやVineBrookも同時に手掛けており、投資機会の割り振りに利害の調整が伴う。稼ぎは配当として株主へ回す方針を続けてきた。

担保となる物件の稼働と借り手の返済能力で収入が決まる。運用を外部のNexPointに委ねているため、どの案件が回ってくるかも自社の判断だけでは動かない。